Gode råd til køb af andelsbolig

Det er vigtigt at orientere sig på boligmarkedet, når du køber en andelsbolig. Du får her nogle gode råd med på vejen til, hvad du skal holde øje med. 

Du står og mangler et sted og bo, og du er interesseret i at købe en andelsbolig. Inden du tager springet og begynder at lede efter en andelsbolig, så er det nødvendigt at kende sin økonomiske situation. Du bør overveje din økonomiske situation både som den ser ud nu, og hvordan den kommer til at se ud i fremtiden. Derudover skal du tænke over, hvordan økonomien ser ud, hvis du løber ind i en periode med ledighed. Privatbudgettet er en af grundstenene, når du skal undersøge, hvilken type andelsbolig du er på udkig efter.

Når du selv har overvejet din økonomiske situation, så kan du med fordel søge en forhåndsgodkendelse til et lån. Banken giver dig en godkendelse til at låne penge til købet af en andelsbolig ud fra dine indtægter og udgifter. På den måde får du samtidig beregnet, hvad du har råd til at købe.

Der er tre spørgsmål, som er gode at stille sig selv, når man leger med tanken om at købe en andelsbolig:

  • Hvilke konsekvenser vil det have, hvis vurderingen af foreningens værdi falder?
  • Hvilket type lån har ejendomsforeningen taget, og kan det have konsekvenser for din fremtidige husleje?
  • Hvordan hæfter du, hvis foreningen ender i økonomiske vanskeligheder?

Det er logik, at hvis ejendommens vurdering falder, så risikerer du at tabe penge på boligen, og hvis der i forvejen er meget gæld i ejendommen, kan det blive sværere for andelsforeningen at låne penge. Hvis foreningen har et variabelt forrentet lån, så kan du samtidig risikere at din husleje varierer, når renten ændrer sig. Og mange danskere har mærket på den hårde måde, hvad det betyder, når en andelsforening går konkurs, hvis de ikke har været opmærksomme på om man hæfter personlig eller solidarisk for ejendommens gæld.

Derfor er det en god idé at undersøge foreningens økonomiske situation, inden du underskriver en aftale.

Orientér dig omkring foreningen

Når du køber en andelsbolig, er det altså meget vigtigt at tjekke, om andelsforeningen har en sund økonomi. For når du bliver andelshaver, får du ikke blot en del af foreningens indtægter og overskud, men også del af dens gæld og udgifter.

Mange andelsforeninger er heldigvis veldrevne og har en fornuftig økonomi. Der findes dog også eksempler på andelsforeninger, der har tårnhøj gæld og store lån med afdragsfrihed eller variabel rente. Dette kan for eksempel resultere i en forhøjet månedlig boligafgift.

For at være sikker på, at du ikke køber dig ind et dårligt sted, kan du med fordel gøre to ting:

Få hjælp i din bank

Det kan være svært at undersøge foreningens økonomi på egen hånd, hvis man ikke er stærk indenfor økonomi. Kontakt en lokal bank for at få hjælp til vurderingen af andelsforeningens økonomiske situation. Her vil banken hjælpe dig med at kigge på, hvilke lån foreningen har, og hvor stor dens gæld er. De vil desuden kigge på dens vedligholdelsesplan, og om den har sparet op til større projekter såsom nyt tag eller lignende.

Opsøg juridisk rådgivning

Du kan også opsøge juridisk rådgivning hos en advokat eller en køberrådgiver. På den måde får du en idé om, hvilke rettigheder og pligter du har, hvis du køber en andel hos foreningen.

For at få en indsigt i foreningen skal du kende til nogle specielle oplysninger. De dokumenter du skal opsøge, er foreningens årsregnskab, dens vedtægter, generalforsamlingens referat og foreningens nøgleoplysninger.

Årsregnskabet giver dig et indblik i andelsforeningens økonomi. Det vil vise dig, hvilke lån foreningen har, og hvordan foreningen bruger deres penge.

Vedtægterne viser, hvilke regler foreningen har. Det er blandt andet vedtægterne, som fortæller dig, hvilke regler der er ved salg af eller udlejning af sin andel, og om du hæfter solidarisk, hvis en anden andelshaver ikke kan betale sin boligafgift.

Referatet fra sidste generalforsamling kan vise, om der er større udgifter i vente, og om det kan påvirke den fremtidige boligafgift.

Mens nøgleoplysningerne fra andelsforeningen vil gøre det lettere at danne sig et overblik over foreningens situation og de økonomiske risici, der følger med.

Det er alle dokumenter og oplysninger, som du skal have kendskab til for at sikre dig, at du ikke køber en andel til overpris eller kommer til at hæfte for noget, som du ikke er interesseret i.

Hvilke andelsboliger skal du passe på?

Fra 2002 og frem til finanskrisen i 2007 blev der stiftet en del andelsboligforeninger, hvor ejendommene blev købt til høje priser. De høje priser betyder, at de daværende rådgivere i nogle tilfælde blev fristet af låntyper, der gav en lav startydelse, men som stiger undervejs i låneforløbet.

Du skal være opmærksom på disse typer andelsforeninger, da boligafgiften typisk vil ligge højt, og de bliver typisk solgt gennem en ejendomsmægler. Som køber skal du være klar over, at disse andele typisk vil ligge omkring samme pris, som en ejerlejlighed med et lavtforrentet realkreditlån, og det vil derfor ikke kunne svare sig økonomisk at købe andelsboligen fremfor en ejerlejlighed.

Det er altså ofte ved nyere stiftede andelsforeninger, at dine alarmklokker skal ringe.

Hvordan bliver en andelsbolig prissat?

Alle andelsboliger er underlagt noget, der hedder maksimalpriser. Det vil sige, at hvis du sælger din andelsbolig kan du ikke frit bestemme prisen. Andelsboligen må højst sælges til den beregnede maksimalpris. Prisfastsættelsen må ikke overstiges.

Værdien af ejendommen bliver beregnet ud fra Andelsboligloven. Man kan finde maksimalprisen af andelsboligen ved at benytte en af følgende tre principper: anskaffelsespris, den kontante handelsværdi og den offentlige ejendomsvurdering.

Anskaffelsesprisen betyder, at ejendommens værdi udgør den pris, som foreningen betalte dengang den blev stiftet. Her vil eventuelle forbedringer på ejendommen tillægges prisen. Dette princip bliver primært anvendt ved de nybyggede ejendomme, hvor prisen endnu ikke er steget synderligt.

Ved den kontante handelsværdi bliver ejendomsværdien fastsat, som om den var en udlejningsejendom. Her vil det kun være uddannede ejendomsmæglere, der må foretage en værdisættelse af ejendommen. En vurdering af en mægler vil kun gælde 18 måneder, før der skal foretages en ny. Flere andelsforeninger benytter dette princip, da det typisk vil betyde en højere prisfastsættelse af ejendommen.

Den offentlige ejendomsvurdering foretages af SKAT. Her vil både støttede og almindelige andelsboliger fastsættes ud fra prisniveauet på andelsboliger, der ligger i samme geografiske område.

Udlejning og salg af din andel

Hvis du ikke har planer om at bo i din andelsbolig for evigt, så er det vigtigt, at du undersøger, hvordan andelsboligforeningen har det med udlejning eller ved salg af boligen.

Det er forskelligt fra andelsforening til andelsforening, hvordan vedtægterne er. Du skal derfor tage stilling til om du vil købe en andel i en boligforening, hvor det er muligt at udleje eller fremleje din andel. Det er vigtigt at understrege, at reglerne varierer. Hvis du for eksempel ved at du skal på udveksling eller ikke kan bo i boligen i en længere periode, kan det være en fordel at finde en andelsbolig, hvor det er muligt at udleje eller fremleje boligen i en kortere eller længere periode.

Skal du på et tidspunkt sælge din andelsbolig, er det ikke sikkert, at vedtægterne siger, at du selv kan bestemme, hvem du kan sælge den til. Derfor er det også vigtigt, at du finder ud af, hvor din andelsforening står i forhold til salg af ejendommen. Det kan nemlig være et krav, at du følger en intern venteliste.

Sådan låner du penge til din andelsbolig

Når du har styr på din økonomiske situation, og du har undersøgt foreningens forskellige dokumenter, så er det tid til at tage et lån i banken, så du kan købe din drømmeandelsbolig. Du har styr på den månedlige boligydelse, dit fremtidige budget og du mangler nu kun et boliglån hos banken.

Hvor købet af en ejerbolig kan finansieres med et realkreditlån, kan du ikke finansieres med sådan et, når du skal låne penge til en andelsbolig.

Her er det optimalt at indhente lånetilbud fra forskellige banker, så du får de bedste tilbud med lavest mulig rente. Omring otte ud af ti får nemlig tilbudt en lavere og mere fordelagtig rente af andre banker end deres egen bank.

Når du har skaffet finansiering, er det bare med at pakke toilettasker og flytte adresse.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *